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打破物业服务市场格局的新规：新修订的《广西物业管理条例》之变

万益资讯2023-02-03

民法典时代是我国社会主义法治的全新阶段，随着《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的施行，物业管理也发生了新的变化与发展。《民法典》关于物业管理的条款主要在“物权编”第六章“业主的建筑物区分所有权”及“合同编”第二十四章“物业服务合同”中进行规定。新修订的《广西物业管理条例》（下称“新条例”）紧跟《民法典》的步伐，于2020年7月24日修订，自2021年1月1日起与《民法典》同步施行。新条例的主要亮点在于参照民法典新规进一步提高了物业管理的法治化、专业化要求，意在打破现有物业服务市场格局，为我们展现了广西物业管理的中远期监管与规划愿景。

相较于2016年11月30日第二次修正后的《广西物业管理条例》（下称“旧条例”），新条例进行了全面修订。一是篇幅大量增加，新条例共计109条31727字，相较旧条例，条数增加70.31%，字数增加189.19%；二是内容更加全面，新条例增加了前期物业管理及监督管理两章，并将物业服务和物业的管理两章合并为物业管理服务一章，将物业的使用和物业的维护两章合并为物业使用与维护一章，分为总则、业主、业主大会及业主委员会、前期物业管理、物业管理服务、物业使用与维护、监督管理、法律责任、附则等八章。

新旧条例篇幅及体例对比如下图所示：

新条例在旧条例的基础上，不仅针对《民法典》进行了必要的衔接匹配，还部分吸收、参照了《业主大会和业主委员会指导规则》的细化规定，并顺应社会治理新形势提出了“专业化、智能化、法治化、绿色化”的物业管理及服务理念，其中对于“法治化”“专业化”的要求贯穿体现在新条例的变化之中：

1.将物业管理方式从“业主选聘物业服务企业管理”，转变为“业主可以委托物业服务企业或者其他物业管理人进行管理，也可以由业主自行管理”。（新条例第二条、旧条例第二条）

2.将物业管理的内涵进行扩展，明确“采取合理措施保护业主的人身和财产安全”作为物业管理人的法定义务。（新条例第二条）

3.提出推动物业管理“专业化、智能化、法治化、绿色化”发展。（新条例第三条）

4.强调业主对建筑物专有部分以外的共有部分，不得以放弃权利为由不履行义务。（新条例第十条）

5.删除“一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务”的限制性规定。（旧条例第二十四条）

6.将建设单位书面报告召开首次业主大会的条件由“交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上，或者首套房屋交付使用已满两年”调整为“交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总建筑面积三分之二以上；或交付使用的专有部分业主人数达到物业管理区域内业主总人数的三分之二以上；或首套房屋交付使用满两年”；将建设单位未及时书面报告的，业主自行申请召开首次业主大会的业主最低人数限制由“已交付专有部分百分之二十以上的业主”调整为“十人以上的业主联名”；将建设单位或业主报告或申请召开首次业主大会对应的行政主管单位由“县级人民政府房产行政主管部门”调整为“街道办事处或者乡镇人民政府”。（新条例第十五条、旧条例第十条）

7.细化首次业主大会会议筹备组组建的规则，如组建的时限、公示的期间、人员的组成、组长的人选、业主代表的选定等；降低业主代表在筹备组中所占最低比例要求，由“三分之二”调整为“二分之一”。（新条例第十七条、旧条例第十一条）

8.规定“新建物业的首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担”。（新条例第十八条）

9.新增首次业主大会会议筹备组筹备工作期限因特殊原因可以延长的规定。（新规定第二十条、旧规定第十一条）

10.调整业主共同决定事项的表决规则，表决通过需要达到的“专有部分面积比例”和“业主人数比例”均有所下降。将重大事项由“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”调整为“专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”；一般事项，由“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”调整为“专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积二分之一以上的业主且参与表决人数二分之一以上的业主同意”。仅从比例上看，重大事项即由三分之二降低为二分之一（2/3×3/4＝1/2），一般事项由二分之一降低为三分之一（2/3×1/2＝1/3），且旧条例中专有部分面积比例是按照建筑总面积折算，而新条例仅按照专有部分总面积折算，议定事项表决通过的门槛进一步降低。（新条例第二十一条）

11.要求委托代理人参加业主大会“应当出具身份证和书面委托书的原件以及委托人的身份证及不动产产权证明文件的复制件；委托书应当载明委托事项、委托权限以及期限”。（新条例第二十二条）

12.新增业主小组的组成与职责，及业主小组推选业主代表参加业主大会的程序、规则。（新条例第二十三条）

13.提出业主大会可以通过互联网方式召开，并可通过由设区的市人民政府住房城乡建设主管部门建立的物业管理公共事务电子投票系统进行电子表决。（新条例第二十四、二十五条）

14.提倡业主大会参照人民政府住房城乡建设主管部门公布的示范文本制定业主大会议事规则、管理规约，并要求对与示范文本不一致的内容，应当在提请表决前以醒目方式进行公示、说明。（新条例第二十六、二十七条）

15.将业委会委员人数由“五至十五人单数”调整为“五至十一人单数”，对业委会委员候选人、委员、主任、副主任的推选规则进行细化，鼓励并支持共产党员、法律等专业人员或居委会成员成为业委会委员。（新条例第三十条）

16.新增成为业委会委员的条件及禁止性情形，失信被执行人不得担任业委会委员，业主原则上只在一个物业管理区域内担任业主委员会委员。（新条例第三十一条）

17.对于业委会候补委员的人数、任职和选举作出规定，业委会候补委员可作为业委会出现缺额时的有效补充。（新条例第三十二条）

18.细化业委会应当主动公开的信息及周期。对于业主大会议事规则、管理规约、业主大会和业主委员会决定、物业服务合同或者自行管理方案、业主大会决定利用物业管理区域内道路、场地、架空层等业主共有部分划定公共车位停放车辆的位置及其处分情况，应当持续公开；对于物业专项维修资金的筹集、使用、收益情况，物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配、使用详细情况，及业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员工作津贴详细情况，每半年公示一次，公示期不少于三十日。（新条例第三十七条）

19.调整业委会委员的罢免程序。对于业委会委员、候补委员存在损害业主利益或者可能影响其公正履行职责行为的，将“经百分之二十以上业主或者业主委员会过半数成员书面提议，业主大会会议决定是否终止业委会成员资格”调整为“查证属实的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会提请业主大会罢免其资格”。（新条例第三十八条）

20.鼓励业主大会建立业委会委员任中审计和离任审计制度。（新条例第四十一条）

21.业主可以提前终止前期物业服务合同，并与新物业服务人订立物业服务合同。前期物业服务合同到期后，在不续聘、另聘的情况下，当事人可以选择继续履行，也可随时解除。（新条例第四十四条）

22.规定新建物业交付使用前，建设单位与前期物业服务人应当共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。未进行承接查验的，不得交付使用。（新条例第四十五条）

23.规定建设单位出售物业时，不得承诺或者代物业服务人承诺或者约定减免物业费。已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的房屋、车位等，其前期物业费由建设单位全额支付。（新条例第五十二条）

24.规定业主与物业服务人均享有合同解除权。除非合同对通知期限另有约定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人，应当提前六十日书面通知物业服务人；物业服务人要求提前解除物业服务合同，应当提前九十日书面通知业主或者业主委员会，并在物业管理区域内显著位置公告。（新条例第五十七条）

25.规定物业服务人不得擅自利用、许可或者默许他人在公共场地、共用部位从事经营活动，或者利用公共场地、共用部位、共用设施设备进行广告宣传等。未经业主共同决定，物业服务人员不得使用业主共有资产从事营利性活动。（新条例第六十三条）

26.设立应急物业服务人及应急物业服务人备选库，用以应对物业服务人退出物业管理区域但业主大会尚未选聘新物业服务人的情况。（新条例六十八条）

27.规定物业管理区域内规划用于停车的车位、车库应当首先满足业主的需要。不出售或者尚未出售的，应当出租给本物业管理区域的业主、物业使用人停放车辆，且不得以只售不租为由拒绝出租。（新条例第七十九条）

28.公共收益是公共收入在扣除适当的经营管理成本后的净收入。业主大会成立前扣除的比例不得超过公共收入的百分之三十。（新条例第八十一条）

29.监督管理一章详细规定了县级以上人民政府住房城乡建设主管部门、县级以上人民政府有关主管部门、街道办事处、乡镇人民政府负责物业管理的工作机构及居（村）民委员会的工作职责及监管措施，包括：由自治区人民政府住房城乡建设主管部门建立物业管理信用信息监管平台；县级以上人民政府培育和支持与物业管理活动有关的评估机构；县级人民政府有关主管部门建立健全物业管理违法行为投诉、举报处理制度；设区的市、县级人民政府应当建立健全物业管理工作联席会议制度；街道办事处、乡镇人民政府建立健全物业管理纠纷的投诉、举报处理机制，配备或者确定专（兼）职人员，及时调解纠纷，处理相关投诉和举报等。

30.法律责任一章对违反相关规定的建设单位、物业服务人及业主的处罚更为严厉。

END

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广西壮族自治区物业管理条例（2020修订）.pdf

作者简介

薛章亮

（专职律师）

广西万益律师事务所房地产和建设工程部副部长

擅长领域：房地产和建筑工程纠纷、公司法律服务、侵权

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